Căn hộ chung cư – Kinh nghiệm và phân tích

Thông thường thì khi người mua căn hộ để ở thì chỉ cần quan tâm đến 3 tiêu chí: tiện tích, vị trí nhà, giá căn hộ. Còn nếu bạn là người mua căn hộ nhằm đầu tư thì Ngô xin chia sẻ với với bạn Kinh nghiệm phân tích đầu tư căn hộ chung cư sao cho một cách hiệu quả.

Khi bạn đầu tư, để đạt được kỳ vọng đầu tư căn hộ chung cư như mình mong muốn, bạn phải trả lời 2 câu hỏi:

• Mua thời điểm nào?
• Bán thời điểm nào? 

Đó là câu hỏi quan trọng dành cho bạn

Nếu bạn giữ BĐS đó trong thời gian dài, thì có thể kế hoạch của bạn là tích lũy và cho thuê căn hộ để có dòng tiền hàng tháng. Và chính vì 2 yếu tố đầu tư đó thì việc nắm thị trường và thông tin của thị trường để bạn có thể kiểm soát nguồn vốn của mình là việc cực kỳ quan trọng.

Bài viết này giúp bạn có thể rõ và chính xác hơn khi bạn đưa ra quyết định để đầu tư hay mua căn hộ chung cư. Để làm được điều đó, Ngô sẽ chia sẻ cho bạn: 

4 Bước phân tích đầu tư căn hộ chung cư hiệu quả

Bước 1: Phân tích chỉ số căn hộ

Bước đầu tiên là bước rất quan trọng vì đây là bước giúp bạn có góc nhìn tổng quan về phân khúc căn hộ trước khi mình mua hay đầu tư. Ở khu vực nào là khu vực hiện tại mà nhu cầu giao dịch cao dựa vào các con số thống kê rất rõ ràng của từng quý năm 2018 so với từng quý 2019 của phân khúc căn hộ.

Theo số liệu thống kê của bộ phận R&D – DKRA Vietnam, trong Quý 3/2019 có khoảng 13,853 căn hộ mới mở bán đến từ 8 dự án (4 dự án mới, 4 giai đoạn tiếp theo của dự án trước đó), tăng gấp 5.4 lần so với quý trước (2,559 căn), tăng khoảng 71% so với cùng kỳ năm 2018 (8,104 căn). Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 96% (13,336 căn), tăng 6.5 lần so với quý trước (2,047 căn), tăng 2.1 lần so với cùng kỳ năm trước (6,417 căn).

Tại sao lại có lượng căn hộ lớn như vậy? Tại sao nguồn cung giao dịch lớn như vậy? Chúng ta sẽ đi tiếp để trả lời câu hỏi.

Giải thích:
Sơ đồ Tỷ lệ nguồn cung mới theo phân khúc
Hạng B Quý 3/2019 chiếm tỷ trọng rất cao 89%, hạng A quý 2/2019 chiếm cao hơn là 53%
Sơ đồ Tiêu thụ dự án mới theo phân khúc
Hạng B tiêu thụ 11.997 căn hộ, tồn kho 328 căn hộ. Tỷ lệ vẫn là tiêu thụ rất cao
Sơ đồ Tỷ lệ nguồn cung mới theo khu vực
Đây là một trong những điểm anh/chị sẽ chọn khu vực để anh/chị đầu tư. Khu vực Đông chiếm 76% ở quý 3, và vào quý 2 khu Đông vẫn chiếm 31%
Sơ đồ tiêu thụ dự án mới theo khu vực
Điểm thú vị là khu Đông cho ra 10.578 căn hộ và không có tồn kho

Câu hỏi đặt ra là Tại sao khu Đông lại có lượng giao dịch lớn như vậy? Bạn có thể tìm thông tin thực tế trên Website hoặc khi bạn đi khảo sát thực tế, bạn sẽ có câu trả lời cho câu hỏi này. 

Và để giúp bạn có thể hiểu rõ hơn là Tại sao lại có lượng cung và giao dịch >10.000 căn hộ. Điều này xuất phát từ nguồn cung lớn của dự án Vinhomes Grank Park của Vingroup ở Quận 9 với hơn 10,346 căn, chiếm tỷ trọng rất lớn tại khu vực đó.Tại sao lại có lượng giao dịch rất là lớn của Vingroup? Khi bạn đã đầu tư thì bạn hiểu được nhu cầu mua và nhu cầu giao dịch thì sẽ giúp bạn chọn được sản phẩm phù hợp và thời điểm mua và thời điểm bán phù hợp khi mình đầu tư vào BĐS và căn hộ.

Bước 2: Xác định khu vực đầu tư căn hộ

Bước này sẽ giúp bạn rõ hơn kinh nghiệm phân tích đầu tư căn hộ chung cư,  bạn cần khoanh vùng lại trước khi đầu tư. Xác định khu vực, dự án nào bạn cần phải tìm hiểu, giúp bạn thu thập thông tin, dữ liệu để sát nhất với thị trường, đểnkhi ra quyết định có rủi ro thấp hơn, tỷ lệ hiểu về thị trường, phân khúc đó sẽ cao hơn. Cuối cùng, dĩ nhiên việc đạt được bài toán tài chính sẽ cao hơn.

Kết luận: ở vị trí của Ngô, Ngô sẽ tìm hiểu tại khu vực phía Đông, Tại sao lại có một lượng giao dịch rất là lớn, nhu cầu rất là lớn? Bạn có thể tìm hiểu một vài thông tin căn hộ quận 9, tất cả dự án xung quanh quận 9. Tại sao chỉ có dự án của Vingroup là bán rất tốt? Những dự án còn lại thì như thế nào? Tiềm năng những khu vực tại thời điểm đó có khả năng tăng trưởng nữa hay không? Và nếu tăng trưởng thì tại sao lại tăng trưởng? Và đây là những câu hỏi giúp bạn hiểu hơn về khu vực bạn sẽ đầu tư.

Bước 3: So sánh giá mặt bằng chung khi đầu tư căn hộ chung cư

Theo kinh nghiệm phân tích đầu tư căn hộ chung cư, có 2 dạng giá để so sánh:
1. Giá căn hộ mua
2. Giá cho thuê

Để khi đầu tư vào căn hộ, bạn thấy tăng trưởng tốt, thì bạn cho thuê với giá kỳ vọng sẽ là bao nhiêu? Về khu vực, căn hộ bạn cho thuê, cần lưu ý:

• Giá quá khứ (trước đây) những căn hộ cùng loại gần khu vực đó thì giá như thế nào.
• Hiện tại giá như thế nào
• Và tương lai dự kiến giá sẽ như thế nào

Đây là những thông số dự kiến, giúp mình tự tin và yên tâm hơn khi ra quyết định đầu tư căn hộ chung cư.

Bước 4: Tìm người tư vấn đầu tư

Đây là bước rất, rất, rất là quan trọng. Vì sao? Trước tiên nên hiểu người tư vấn đầu tư là ai? Là người có thể cung cấp và cập nhật thông tin về dự án rõ nhất cả nội lực và ngoại lực cho bạn, hỗ trợ bạn rất nhiều trong quyết định mua và bán, giúp bạn theo sát khi không có thời gian.

• Nội lực (yếu tố bên trong của dự án): tất cả những thông tin về dự án, tăng trưởng, tiện ích, diện tích,…giúp bạn chọn được sản phẩm phù hợp.
• Bên cạnh đó ngoại lực (yếu tố bên ngoài tác động dự án): những thông tin xung quanh dự án, những yếu tố tác động lên dự án mà giúp dự án có thể tăng trưởng trong tương lai. 

Quan trọng hơn hết là giúp bạn phân tích được các chỉ số tài chính khi bạn đầu tư số tiền này và sau bao nhiêu lâu khả năng tăng trưởng số tiền của bạn là bao nhiêu. Và khi đầu tư căn hộ chung cư cho thuê, giúp bạn tính luôn dòng tiền đầu tư là như thê nào. Và bài toán thời điểm nào bạn nên mua và bán căn hộ chung cư.

Qua 4 bước phân tích đầu tư căn hộ chung cư, anh/chị đã thêm 1 góc nhìn giúp mình đầu tư hiệu quả hơn.

Giới thiệu về dự án Picity High Park Căn hộ Quận 12

Đối với dự án Eco Green, Ngô đã gặp đơn vị phân phối và tìm hiểu 3 yếu tố trọng tâm:

1. Chủ dự án là ai?

Để đảm bảo pháp lý, bạn phải tìm hiểu thông tin chủ dự án này, độ uy tín, họ đã thực hiên dự án nào trước đây.

2. Yếu tố tăng trưởng

• Nội lực: Chủ đầu tư đã ký hợp đồng với đơn vị vận hành khách sạn hàng đầu thế giới đó là thương hiệu Grand Hyatt, đang vận hành 480 khách sạn, 388 căn hộ và 10 bank house. Trung tâm mua sắm Aeon Mall sẽ được xây tại Eco Green, có cả sân đậu trực thăng. Những yếu tố nội lực này sẽ giúp khả năng tăng trưởng của dự án này sẽ cao hơn dự án khác.
• Ngoại lực: Nhà nước chuẩn bị kế hoạch thực thi là dự án xây cầu thủ thiêm 4 nối liền Quận Gò gấp và Quận Tân Bình. Điều này giúp dự án sẽ tăng trưởng trong thời gian tiếp theo